المحكمة العليا السعودية: هذه هي الشروط الـ 5 لشطب الإيجارات وإلغاء الغرامات بسبب كورونا

وجاءت قرارات المحكمة بعد أن اعتبرت هيئتها العامة جائحة كورونا من الظروف الطارئة، التي لا يمكن معها تنفيذ الالتزام أو العقد إلا بخسارة غير معتادة، حسب جريدة "عكاظ" السعودية.

القرارات التي تم توقيعها من قبل 32 عضواً في الهيئة العامة للمحكمة العليا اشترطت خمسة شروط وهي:

·      أن يكون العقد مبرماً قبل بدء الإجراءات الاحترازية للجائحة واستمر تنفيذه بعد وقوعها.

·      وأن يكون أثر الجائحة مباشرة على العقد ولا يمكن تلافيه.

·      وأن يستقل أثر الجائحة الواقع على العقد دون مشاركة سبب آخر.

·      وألا يكون المتضرر قد تنازل عن حقه أو اصطلح بشأنه.

·      وألا تكون آثار الجائحة وضررها معالجة بنظام خاص، أو بقرار من الجهة المختصة.

وعن تفاصيل التقاضي لنيل هذه الميزة لفتت القرارات إلى أن المحكمة هي من تتولى النظر في الأمر بناء على طلب مدعي الضرر، مشيرة إلى ضرورة أن تقوم بالموازنة بين الطرفين والنظر في الظروف المحيطة، ثم توجه بتعديل الالتزام التعاقدي الذي طرأت عليه الجائحة، بما يحقق العدل.

وأكدت المحكمة على أنه ستطبق في عقود أجرة العقار والمنقول التي تأثرت بالجائحة، الأحكام في حالتين:

الأولى إذا تعذر على المستأجر بسبب الجائحة الانتفاع بالعين المؤجرة كلياً أو جزئياً، فتنقص المحكمة من الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة المقصودة المعتادة.

وفي الحالة الثانية لا يثبت للمؤجر حق فسخ العقد إذا كان تأخر المستأجر عن دفع أجرة الفترة التي تعذر الانتفاع فيها كلياً أو جزئياً بسبب الجائحة.

وأوضحت التعليمات ضرورة أن تطبق 4 من الاحكام في عقود المقاولات والتوريد ونحوهما، والتي تأثرت بالجائحة، وهي:

أولها إذا كان تأثير الجائحة في ارتفاع قيمة المواد أو أجور الأيدي العاملة أو التشغيل ونحوها؛ فتزيد المحكمة قيمة العقد، على أن يتحمل الملتزم من تلك الزيادة إلى حد الارتفاع المعتاد، ثم يرد ما زاد على ذلك للحد المعقول، وللملتزم له عند زيادة الالتزام عليه حق طلب فسخ العقد.

أما في حال كان ارتفاع سعر المواد ارتفاعاً مؤقتاً يوشك أن يزول؛ فتوقف المحكمة تنفيذ الالتزام مدة مؤقتة. والحالة الثانية إذا كان تأثير الجائحة في قلة السلع من السوق، فتنقص المحكمة الكمية بالقدر الذي تراه كافيا لرفع الضرر غير المعتاد عن الملتزم.

وفي الثالثة، إذا كان تأثير الجائحة في انعدام المواد من السوق مؤقتاً؛ فتوقف المحكمة الالتزام مدة مؤقتة، إذا لم يتضرر الملتزم له تضرراً جسيماً غير معتاد بهذا الوقف فإن تضرر فله طلب الفسخ، أما إن كان انعداماً مطلقاً وأدى ذلك إلى استحالة تنفيذ الالتزامات العقدية أو بعضها؛ فتفسخ المحكمة. بناء على طلب أحد المتعاقدين ما استحال تنفيذه منها.

وفي الحالة الرابعة، إذا كان محل عقد المقاولة التزام بأداء عمل وتسببت الجائحة في تعذر تنفيذه في الوقت المحدد؛ فتوقف المحكمة تنفيذ الالتزام مدة مؤقتة، فإن تضرر الملتزم له ضرراً جسيماً غير معتاد بهذا الوقف فله طلب الفسخ.

وشددت المحكمة على أن يراعى عند تقدير آثار الجائحة مدى تأثر العقد بحسب النشاط، وتحديد نسبة التأثر وزمنه، والتحقق من كونها نسبة جسيمة غير معتادة، على أن يكون النظر محصورة في العقد محل النزاع، وألا يتجاوز تقدير الضرر المدة التي ظهر فيها أثر الجائحة على العقد، ويكون التقدير من خبير مختص أو أكثر. أما في عقود الأجرة تقدر قيمة المنفعة إذا كانت متساوية في المدة، فينقص من الأجرة بقدر مدة تعذر الاستيفاء، وإذا كانت مختلفة بحسب المواسم فيقسط الأجر المسمى على حسب قيمة المنفعة، فينقص من الأجرة ما وافق مدة تعذر الاستيفاء، ووفقاً لما يحدده الخبير.